Стоит ли покупать апартаменты в Москве: четыре вида, плюсы и минусы для жизни и сдачи в аренду
Апартаменты в Москве дешевле квартир, и для многих это разумный выбор: кто-то покупает их для жизни, кто-то под сдачу в аренду. Но апартаменты бывают очень разными. Рассказываю, на какие четыре вида они делятся, какой подходит под какую цель и что проверить до брони.
Покупать апартаменты в Москве стоит, если цель понятна и вы знаете, какой вид апартаментов перед вами. Их четыре: апарт-комплексы от застройщика, апартаменты в бывших фабриках, офисах и детских садах, апартаменты в жилых домах и доли в квартирах, которые продают как студии. Во всех случаях в цену заложены три особенности: нежилой статус, налог на имущество 0,5% или 1,5% вместо сниженных ставок для квартир и только временная регистрация по месту пребывания. Для жизни спокойнее апарт-комплексы от застройщика и апартаменты в жилых домах с согласованной перепланировкой. Тем, кто покупает под сдачу, нужно учесть, что самозанятым сдавать апартаменты нельзя: закон № 422-ФЗ разрешает НПД только для аренды жилых помещений. До оплаты брони проверьте разрешение на ввод, вид использования земли, перепланировку и всех прежних собственников.
В Жилищном кодексе понятия «апартаменты» нет. На этом можно было бы и расходиться, но «Авито» и ЦИАН заполнены предложениями уютных апартаментов. Цены на них действительно приятнее, чем на квартиры, а сами студии часто выглядят свежее и интереснее, чем бабушатники в панельках.
Только скидка в цене появляется не случайно. В неё заложены риски, и именно за их счёт вы получаете более интересную цену. Хорошая новость в том, что эти риски можно заранее увидеть, оценить и решить, готовы ли вы их принять.
Меня зовут Руслан Качкаев, я юрист по недвижимости и с 2018 года сопровождаю сделки клиентов, в том числе покупку апартаментов в Москве. Ниже разбираю, какие риски стоят за ценой, какие виды апартаментов встречаются на московском рынке и какие нормы учесть, если вы покупаете для жизни или под сдачу.
Апартаменты по закону нежилое помещение, и от этого зависят налог и регистрация
Начнём с того, почему апартаменты не жильё. По ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым признаётся изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания и отвечает санитарным и техническим требованиям. А ч. 1 ст. 16 ЖК РФ содержит закрытый перечень жилых помещений: жилой дом и его часть, квартира и её часть, комната. Апартаментов в этом перечне нет, поэтому в ЕГРН они значатся как нежилые помещения.
Из нежилого статуса следуют три практических последствия, и именно они объясняют, почему апартаменты в Москве дешевле квартир.
Налог на имущество выше. По Закону г. Москвы от 19.11.2014 № 51 ставка для апартаментов составляет 1,5% от кадастровой стоимости, если здание включено в перечень по ст. 378.2 НК РФ (постановление Правительства Москвы № 700-ПП), и 0,5% для прочих объектов. Вычет, который уменьшает налоговую базу квартиры на кадастровую стоимость 20 кв. м по п. 3 ст. 403 НК РФ, на апартаменты не распространяется.
Регистрация только временная. Постановлением Конституционного суда от 03.02.2026 № 4-П собственникам разрешили регистрироваться в пригодных для проживания нежилых помещениях по месту пребывания. Регистрации по месту жительства этот порядок не даёт.
Коммунальные платежи, как правило, выше. Конституционный суд в том же постановлении отметил, что экономия при покупке нежилых помещений отчасти нивелируется более высокой, как правило, платой за коммунальные услуги без льгот и налогом по более высоким ставкам.
Если эти условия вас устраивают, апартаменты могут быть разумным выбором. Сравнение с квартирой в рублях мы сделали в статье «Апартаменты или квартира».
Четыре вида апартаментов в Москве различаются правовым режимом
Когда клиент присылает объявление, первым делом я определяю, к какому виду относится объект. От этого зависят применимые нормы и риски.
| Вид | Налог и земля | Что проверить | Жить и сдавать |
|---|---|---|---|
| Апарт-комплекс от застройщика | 0,5% или 1,5% | разрешение на ввод | подходит |
| Бывшая фабрика, офис, детский сад | 0,5% или 1,5%, возможна плата за землю | вид использования земли, ввод после реконструкции | с осторожностью |
| Апартаменты в жилом доме | часто 0,5%, земельного налога нет | согласование перепланировки | подходит при согласовании |
| Доля в квартире под видом студии | как у доли в квартире | это доля, а не помещение | рискованно |
Апарт-комплекс от застройщика подтверждён разрешением на ввод
Это здания, которые изначально проектировали и строили как апартаменты или апарт-отель. По ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод удостоверяет, что строительство выполнено в полном объёме по разрешению на строительство и проектной документации. Если такой документ есть, у города нет оснований оспаривать сам объект.
Покупатель в этом случае принимает только общие условия нежилого статуса: налог по ставке 0,5% или 1,5% и временную регистрацию. Ставку определяет одно обстоятельство: включено ли здание в перечень 700-ПП. Проверить адрес и посчитать сумму можно в нашем калькуляторе налога на апартаменты.
В бывших фабриках, офисах и детских садах решает вид разрешённого использования земли
Значительная часть московских апартаментов появилась в результате реконструкции старых нежилых зданий. Модель рабочая, но у неё есть два правовых вопроса.
Первый касается земельного участка. По ст. 42 ЗК РФ собственники обязаны использовать участки по целевому назначению и разрешённому использованию. Для временного проживания в классификаторе, утверждённом приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, предусмотрен код 4.7 «Гостиничное обслуживание». Если участок записан под производство, офисы или детский сад, а здание фактически используют для проживания, это расхождение даёт городу основание для претензий. В моей практике был апарт-комплекс в бывшем детском саду, где вид использования земли так и не изменили.
Второй вопрос касается права на землю. Если участок в аренде, собственники помещений несут расходы по арендной плате. Если участок в общей долевой собственности, каждый собственник платит земельный налог со своей доли.
Отдельно оценивают саму реконструкцию. По ст. 222 ГК РФ постройка, созданная без необходимых разрешений или на участке, разрешённое использование которого этого не допускает, признаётся самовольной. Верховный суд в п. 5 постановления Пленума от 12.12.2023 № 44 подтвердил, что это правило распространяется и на реконструкцию, изменившую параметры здания. Именно на этих нормах строятся иски Москвы к собственникам апартаментов. Адреса зданий, по которым уже идут дела, мы собрали на странице о рисках покупки апартаментов в Москве.
Апартаменты в жилом доме законны при согласованной перепланировке
Нежилое помещение на первом этаже многоквартирного дома делят на студии. Такой формат законен, и у него есть правовые преимущества.
Земельного налога нет: по пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения. Налог на имущество часто составляет 0,5%, если помещение не включено в перечень 700-ПП.
Главное требование касается перепланировки. Устройство перегородок, санузлов и новая разводка инженерных сетей относятся к переустройству и перепланировке по ст. 25 ЖК РФ и проводятся по согласованию с уполномоченным органом по ст. 26 ЖК РФ. С 2019 года эти правила распространяются и на нежилые помещения в многоквартирных домах, что подтвердил Президиум Верховного суда в Обзоре от 13.12.2023. В Москве согласование оформляет Мосжилинспекция. Перепланировка без согласования по ст. 29 ЖК РФ считается самовольной, и обязанность привести помещение в прежнее состояние ложится на собственника. Как это выглядит в реальной сделке, мы рассказали в истории покупки студии в Лефортово.
Доля в квартире под видом студии юридически остаётся долей
Иногда квартиру делят на изолированные студии с отдельными санузлами, а покупателю продают долю в праве общей собственности. В объявлении это называют апартаментами или студией, но правовой режим здесь другой.
По п. 1 ст. 247 ГК РФ участники долевой собственности владеют и пользуются ею по соглашению всех участников, а при недостижении согласия в порядке, установленном судом. В тексте статьи нет правила, что такое соглашение обязательно для нового собственника доли, и в ЕГРН его сейчас не вносят. Поэтому при смене сособственника порядок пользования, скорее всего, придётся согласовывать заново.
При продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки по п. 1 ст. 250 ГК РФ, а сама сделка по ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ требует нотариального удостоверения. Это влияет на сроки и расходы, если вы захотите продать долю.
Есть и санитарное ограничение. По п. 24 Положения, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, размещение уборной, ванной и кухни над жилыми комнатами не допускается. Если студия находится над комнатами нижней квартиры, её санузел нарушает это требование. Над нежилыми помещениями первого этажа ограничение не применяется.
Для жизни в апартаментах важны регистрация и коммунальные расходы
Если вы покупаете апартаменты для постоянного проживания, учтите четыре обстоятельства:
- регистрация возможна только по месту пребывания по постановлению КС № 4-П, и это ограничение для семьи, которой нужна регистрация по месту жительства;
- плата за коммунальные услуги, как правило, выше, чем в квартире, и льготы на неё не распространяются;
- в апартаментах в жилом доме заранее выясните, кто обслуживает общие сети и куда обращаться при аварии;
- с правовой точки зрения спокойнее всего апарт-комплекс от застройщика с разрешением на ввод или жилой дом с согласованной перепланировкой.
Доходность апартаментов под сдачу считают после налогов, а НПД для них не применяется
Апартаменты часто покупают как инвестицию: цена входа ниже, чем у квартиры, а арендная ставка в том же районе Москвы сопоставима. Чистый доход определяют после трёх групп расходов:
- налог на имущество 0,5% или 1,5% от кадастровой стоимости в год;
- коммунальные платежи и плата за землю или аренду участка, если она есть;
- налог с дохода от аренды.
Налог с аренды апартаментов часто считают неправильно. По п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ доходы от передачи имущественных прав на недвижимость не облагаются налогом на профессиональный доход, за исключением аренды жилых помещений. Апартаменты нежилые, поэтому сдавать их как самозанятый нельзя. Доход облагается НДФЛ, по п. 1 ст. 224 НК РФ ставка 13% при годовой сумме доходов до 2,4 млн рублей, либо налогом по режиму индивидуального предпринимателя.
Для сдачи удобнее апарт-комплексы с управляющей компанией. Апартаменты в зданиях, по которым идут иски, я бы под сдачу не рассматривал: если суд запретит сделки, продать объект будет сложно независимо от арендного дохода.
Правовая база: какие нормы применяются к апартаментам
| Вопрос | Норма | Что она означает для покупателя |
|---|---|---|
| Статус помещения | ч. 2 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЖК РФ | апартаменты не входят в перечень жилых помещений |
| Налог на имущество | Закон г. Москвы № 51, ст. 378.2 и 403 НК РФ | 1,5% или 0,5%, без вычета площади |
| Регистрация | Постановление КС РФ от 03.02.2026 № 4-П | только по месту пребывания |
| Земля под зданием | ст. 42 ЗК РФ, код 4.7 классификатора П/0412 | использование должно соответствовать виду разрешённого использования |
| Земля под жилым домом | пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ | земельного налога нет |
| Реконструкция без разрешений | ст. 222 ГК РФ, ст. 55 ГрК РФ, Пленум ВС № 44 | риск признания постройки самовольной |
| Перепланировка в жилом доме | ст. 25, 26, 29 ЖК РФ, Обзор ВС от 13.12.2023 | нужно согласование Мосжилинспекции |
| Доли | ст. 247, 250 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ | пользование по соглашению, нотариальная сделка |
| Санузел над комнатами | п. 24 Положения, утв. ПП РФ № 47 | запрещён над жилыми комнатами |
| Налог с аренды | ст. 6 закона № 422-ФЗ, ст. 224 НК РФ | НПД не применяется, НДФЛ 13% до 2,4 млн |
Что проверить до оплаты брони
Независимо от вида апартаментов до перевода денег стоит проверить:
- разрешение на ввод здания в эксплуатацию, а для реконструированных зданий разрешение на ввод после реконструкции;
- вид разрешённого использования участка на публичной кадастровой карте nspd.gov.ru;
- решение Мосжилинспекции о согласовании перепланировки, если апартаменты в жилом доме;
- продавца и всех прежних собственников помещения за три года, включая сведения о банкротстве;
- наличие исков по зданию и включение здания в перечень 700-ПП.
Вывод
Апартаменты в Москве подходят и для жизни, и для инвестиций, если покупатель понимает правовой режим конкретного объекта. Апарт-комплекс от застройщика с разрешением на ввод несёт только общие ограничения нежилого статуса. В жилом доме всё зависит от согласования перепланировки, в реконструированных промышленных и офисных зданиях от земли и разрешения на ввод, а доля в квартире под видом студии остаётся долей со всеми правилами ст. 247 и 250 ГК РФ.
Если вы выбрали вариант, пришлите нам адрес до оплаты брони. При проверке перед покупкой мы определим вид объекта, проверим землю, разрешение на ввод, перепланировку и продавца и посчитаем налог. Экспресс-проверка стоит 4 900 ₽ и занимает 2 часа.
Частые вопросы
Стоит ли покупать апартаменты в Москве для жизни?
Да, если вас устраивают временная регистрация и налог выше, чем у квартиры. Для жизни лучше подходят апарт-комплексы от застройщика, введённые в эксплуатацию, и апартаменты в жилых домах с согласованной перепланировкой. Апартаменты в бывших промышленных зданиях и доли в квартирах для постоянной жизни рискованнее.
Можно ли жить в апартаментах постоянно?
Жить можно, запрета нет. Ограничение касается регистрации: после постановления Конституционного суда от 03.02.2026 № 4-П собственник может зарегистрироваться в апартаментах по месту пребывания, но постоянной регистрации по месту жительства в нежилом помещении нет.
Можно ли прописаться в апартаментах в Москве?
Только временно, по месту пребывания. Это разрешил Конституционный суд в постановлении от 03.02.2026 № 4-П. Постоянную регистрацию, которая нужна, например, для прикрепления к школе по месту жительства, в апартаментах оформить нельзя.
Выгодно ли покупать апартаменты в Москве для сдачи в аренду?
Может быть выгодно, потому что апартаменты дешевле квартир при сопоставимой арендной ставке. Но доходность нужно считать после налога на имущество 0,5% или 1,5% в год, коммунальных платежей и налога с дохода. Сдавать апартаменты как самозанятый нельзя, поэтому налог с аренды будет по НДФЛ или по режиму ИП.
Какой налог на апартаменты в Москве?
По закону Москвы от 19.11.2014 № 51 ставка 1,5% от кадастровой стоимости, если здание есть в перечне 700-ПП, и 0,5%, если его там нет. Вычета площади, как у квартир, у апартаментов нет. Точную сумму по адресу можно посчитать в нашем калькуляторе налога на апартаменты.
Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый?
Нет. По п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ доходы от передачи прав на недвижимость не облагаются налогом на профессиональный доход, за исключением аренды жилых помещений. Апартаменты это нежилое помещение, поэтому доход от их аренды облагается НДФЛ или налогом по режиму ИП.
Апартаменты в жилом доме: это законно?
Да, если нежилое помещение в многоквартирном доме разделили на студии с согласованием Мосжилинспекции. Перегородки, санузлы и новая разводка воды и канализации требуют согласования переустройства и перепланировки. Если согласования нет, перепланировку могут признать самовольной, и приводить помещение в прежний вид придётся собственнику.
Апартаменты или квартира для сдачи в аренду: что выгоднее?
Апартаменты обычно дешевле при покупке, но дороже в содержании: выше налог на имущество, коммунальные платежи, как правило, без льгот, и нельзя сдавать на НПД. Квартира дороже на входе, но проще в налогах и легче продаётся. Сравнивать нужно чистый доход после всех расходов, а не арендную ставку.
Какие апартаменты безопаснее покупать?
Безопаснее всего апарт-комплексы от застройщика с разрешением на строительство и разрешением на ввод. Больше всего вопросов к апартаментам в бывших промышленных и административных зданиях, где вид использования земли не соответствует проживанию, и к долям в квартирах, которые продают как отдельные студии.
Что такое студия в доле квартиры?
Это когда квартиру делят на несколько изолированных студий, а покупателю продают долю в праве собственности на всю квартиру. Юридически отдельного помещения у вас нет: пользоваться квартирой вы можете по соглашению со всеми сособственниками, а при споре порядок определяет суд.
Источники нормативной базы
- Закон г. Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц»: 1,5% для объектов из перечня по ст. 378.2 НК (ПП Москвы № 700-ПП), 0,5% для прочих объектов
- Постановление Конституционного суда РФ от 03.02.2026 № 4-П: регистрация по месту пребывания в нежилых помещениях, пригодных для проживания; постоянной регистрации не даёт
- Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ, ст. 6 ч. 2 п. 3: доходы от передачи имущественных прав на недвижимость не облагаются НПД, за исключением аренды жилых помещений
- Налоговый кодекс РФ, ст. 389 п. 2 пп. 6: земельные участки в составе общего имущества многоквартирного дома не облагаются земельным налогом
- Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, классификатор видов разрешённого использования: код 4.7 «Гостиничное обслуживание», размещение гостиниц
- Гражданский кодекс РФ, ст. 222: самовольная постройка; ст. 247: владение и пользование имуществом в долевой собственности; ст. 250: преимущественное право покупки доли
- Жилищный кодекс РФ, ст. 25, 26, 29: переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме
- Положение, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, п. 24: размещение над комнатами уборной, ванной и кухни не допускается
- Жилищный кодекс РФ, ч. 2 ст. 15 и ч. 1 ст. 16: понятие и закрытый перечень жилых помещений
- Налоговый кодекс РФ, п. 3 ст. 403: вычет кадастровой стоимости 20 кв. м для квартиры; ст. 224: ставка НДФЛ 13% до 2,4 млн рублей
- Земельный кодекс РФ, ст. 42: использование участка по целевому назначению и разрешённому использованию
- Градостроительный кодекс РФ, ч. 1 ст. 55: разрешение на ввод в эксплуатацию
- Постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, п. 5: реконструкция с изменением параметров объекта как основание признать постройку самовольной
- Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утв. Президиумом ВС РФ 13.12.2023
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ч. 1.1 ст. 42: нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей
