Как Роберт хотел купить апартаменты в Москве, а получил расследование и убытки

Наш клиент забронировал студию в сталинке за 7,2 млн рублей. За два дня мы нашли банкротство прежнего владельца помещения, коридор в собственности инвесторов и перепланировку без документов о согласовании. От сделки отказались, бронь продавец не вернул. Рассказываю, как это было и что проверить до оплаты брони.

Объект, который понравился с первого просмотра

Наш клиент искал апартаменты в Москве для себя. Назову его Робертом. Про отличия апартаментов от квартиры мы уже подробно писали в статье «Апартаменты или квартира», а какие бывают апартаменты и какой вид подходит для жизни или под сдачу, разобрали в статье «Стоит ли покупать апартаменты в Москве». Роберт понимал, что покупает нежилое помещение, и выбирал осознанно.

Вариант в Лефортово выглядел удачным. Кирпичная сталинка 1957 года, тихая улица, студия 25,4 м² с высокими потолками, чистовым ремонтом и своим санузлом. Цена 7,2 млн рублей, около 283 тысяч за квадратный метр. Первый этаж, но окна высоко от земли, и Роберта это устраивало.

Сомневался он только в одном: коридор узкий, и непонятно, пройдёт ли по нему холодильник. Забегая вперёд, скажу, что коридор действительно оказался проблемой, только холодильник тут ни при чём.

Сначала бронь, потом документы

Роберт попросил документы на помещение. Агент продавца ответила, что документы пришлют после подписания договора бронирования. Спрос на студии был высокий, лучшие варианты уходили за несколько дней, и Роберт согласился.

По договору бронь стоила 30 000 рублей и засчитывалась в цену, срок брони составлял 10 дней, а деньги нужно было перевести на личную карту продавца. Вернуть бронь договор разрешал только в одном случае: если покупатель выявит документально подтверждённые обстоятельства, которые могут привести к утрате или ограничению его прав на помещение.

Документы пришли в тот же день: выписка из ЕГРН, технический план на 56 страниц, соглашение о разделе и договор, по которому нынешние собственники купили помещение. Выписка была чистой, без арестов и обременений. Роберта насторожило другое: помещение слишком быстро переходило из рук в руки. Он переслал документы нам.

Почему мы смотрим на историю помещения

Такие апартаменты обычно появляются так. Инвестор покупает большое нежилое помещение на первом этаже жилого дома, делит его на студии, в каждой делает санузел и ремонт, ставит студии на кадастровый учёт как отдельные помещения и продаёт их частным покупателям.

Сама схема законна. Но до того как стать двенадцатью студиями, это было одно помещение площадью 265 м², и у него были свои владельцы со своими долгами. Покупатель студии получает эту историю вместе с ключами, поэтому мы всегда выясняем, кто владел помещением раньше и что там находилось.

Вывеска на старой панораме

В договоре прежним собственником значилось общество с ограниченной ответственностью. Я открыл панорамы улицы за прошлые годы и увидел на фасаде вывеску клининговой компании. По названию нашлось юридическое лицо, у которого адрес регистрации совпадал с этим помещением. В картотеке арбитражных дел по этой компании шло дело о банкротстве.

Честно скажу, что это не какая-то особая методика, нам просто повезло с вывеской. Но дальше мы уже целенаправленно собрали всю цепочку сделок по документам продавца и по картотеке суда.

Сначала нас насторожили даты. Компания признала долг за неделю до того, как уступила помещение. При этом в соглашении об уступке она заверила покупателя, что признакам неплатёжеспособности не отвечает.

Не меньше насторожило и определение суда о введении наблюдения. Суд указал, что должник признал иск полностью, а кредитор не пытался взыскать долг через приставов и сразу пошёл в банкротство. По оценке суда, это похоже на скоординированные действия, направленные на контролируемое банкротство, поэтому управляющего суд выбрал случайным образом, а не того, кого предложил кредитор. Для покупателя студии это значит, что в деле работает независимый управляющий, и его задача как раз искать имущество, которое ушло от должника.

Ещё одна деталь касается сроков: между уступкой и принятием заявления о банкротстве прошло меньше года.

Чем банкротство прежнего владельца грозит покупателю студии

Статья 61.2 закона о банкротстве позволяет управляющему оспорить сделку должника в двух случаях. Если сделка совершена в течение года до принятия заявления о банкротстве и должник получил по ней неравноценное встречное исполнение. Или если сделка совершена в течение трёх лет, её целью был вред кредиторам и другая сторона об этом знала или должна была знать.

Когда имущество уже перепродано, управляющий может истребовать его у последующего покупателя по правилам статей 301 и 302 ГК РФ. Так разъяснил Пленум ВАС в пункте 16 постановления от 23.12.2010 № 63. Покупателя защищает добросовестность, но сведения о банкротстве лежат в открытых реестрах, и если вы о нём знали и всё равно купили, доказать добросовестность будет сложнее.

Я не утверждаю, что эту уступку обязательно оспорят. Цена на первый взгляд не выглядит заниженной: покупатель заплатил 16,5 млн рублей и взял на себя долг перед городом, а через полгода помещение продали за 35 млн. Возможно, деньги дошли до компании и у управляющего не будет вопросов. Чтобы это понять, нужно было выяснить у продавца, как проходила оплата по уступке и кто стоит за кредитором. Эти вопросы мы и задали.

Как агент отвечала на вопросы

Ещё до оплаты брони Роберт спросил про коммуникации: где запорные краны на стояках, что за щиток стоит прямо в студии, куда звонить, если трубу прорвёт до счётчика. Для апартаментов это важные вопросы, потому что управляющая компания дома не всегда считает такие помещения своей зоной ответственности.

Агент ответила, что прораб на удалённом объекте без связи и ответит в понедельник, а последний день оплаты брони был в субботу. Когда Роберт предложил подождать, она написала:

«А каким образом знание о месте расположения кранов на это влияют? Обычно люди при приеме студий выясняют эти вопросы».

Роберт оплатил бронь, не дождавшись ответов. Сейчас я считаю это нашей общей ошибкой.

Вечером мы спросили про банкротство компании, про уступку и оценку помещения. Ответы были такими:

«Вы думаете, что инвесторы покупали объект не проверив все досканально?)»

«Проверяйте, кто ж Вам не дает этим заниматься.? Только мне то зачем информация, которую Вы прислали?)»

По существу нам так никто и не ответил.

Коридор и перепланировка

Пока мы ждали ответов, нашлись ещё две проблемы.

По соглашению о разделе общий коридор площадью 34 м² выделен в отдельное помещение и остаётся у двух инвесторов, по половине у каждого. Покупатель студии доли в коридоре не получает, сервитута или другого права прохода в реестре тоже нет. Выходит, что в свою студию вы попадаете через чужую собственность. Сегодня инвесторы вас пускают, а что будет после того, как они продадут коридор или поссорятся между собой, заранее не скажет никто.

Вторая проблема связана с перепланировкой. Из одного помещения сделали тринадцать, поставили перегородки, оборудовали двенадцать санузлов и заново развели воду и канализацию. По Жилищному кодексу это переустройство и перепланировка, их нужно согласовывать, и с 2019 года это правило действует и для нежилых помещений в многоквартирных домах. В перечне документов к техническому плану есть проект и техническое заключение, но нет решения о согласовании и акта приёмочной комиссии Мосжилинспекции. Мы направили в инспекцию официальный запрос.

Справедливости ради, Верховный суд в обзоре практики от 13.12.2023 указал, что отсутствие согласования само по себе не обязывает возвращать помещение в прежнее состояние. Но если перепланировку признают самовольной, приводить всё в порядок придётся собственнику, то есть покупателю студии.

Получить консультацию

Отказ от брони и тишина

Через два дня после оплаты Роберт отказался от брони и потребовал вернуть 30 000 рублей. Основанием стал тот самый пункт договора о документально подтверждённых обстоятельствах, которые могут ограничить права покупателя.

Агент прочитала сообщение и перестала отвечать. Письменную претензию продавец на почте не забрал, деньги до сих пор не вернули.

Сейчас мы готовим иск. Продавец зарегистрирован как индивидуальный предприниматель и продаёт гражданам двенадцать студий, поэтому, на мой взгляд, здесь применим Закон о защите прав потребителей. По статье 32 этого закона потребитель может отказаться от услуги в любое время, оплатив исполнителю фактические расходы, а расходов на бронь у продавца не было. Как суд квалифицирует договор бронирования, пока сказать нельзя, практика по таким договорам неоднородная.

Роберт оставил на «Авито» спокойный отзыв о доме с фактами, чтобы следующие покупатели знали, на что обратить внимание.

Через три недели нам написала вторая покупательница

В половине десятого вечера мне написала девушка, назову её Анной: «Увидела ваш отзыв, а у меня завтра сделка по объекту…»

Анна бронировала студию в том же доме у того же агента. Банк одобрил ей ипотеку и провёл оценку, сделку назначили на следующий день. К этому моменту Анна уже заплатила за бронь и оценку, заказала мебель по индивидуальным меркам и душевую кабину, а в студии успели поставить балку под перегородку и сделать отверстия под свет.

Её собственный юрист тоже нашёл риски. Агент говорила Анне, что у помещения было два собственника за три года, а юрист насчитал три. Про наш отзыв агент сказала, что там неправда, а юриста Анны, как и нас, назвала непрофессиональным.

Я рассказал Анне про цепочку сделок и банкротство. Объяснил, что студию автоматически не заберут, но управляющий может оспорить сделку, и чем это закончится, сейчас не знает никто. Если цена её устраивает, то скидка к рынку по сути и есть плата за этот риск. Сам я бы на него не пошёл. Утром Анна написала, что отказалась от сделки. Бронь ей тоже не вернули.

Отдельно про банк, потому что одобренную ипотеку многие считают знаком того, что объект проверен. Банк оценивает, сможет ли он продать залог, если заёмщик перестанет платить. Банкротство компании, которая владела помещением две сделки назад, права на коридор и согласование перепланировки в эту оценку не входят.

Что в документах оказалось в порядке

Одно обязательство продавцы всё же выполнили. Город продавал помещение в рассрочку под залог, и по договору залог сохранялся на всех студиях после раздела, а каждый новый собственник отвечал за долг перед городом солидарно. Инвесторы при покупке обязали продавца погасить рассрочку, и в выписке на студию залога уже нет. Это стоит проверять в каждой такой сделке, потому что при непогашенной рассрочке покупатель студии мог бы отвечать за весь долг перед городом.

Чем всё закончилось

Роберт потерял 30 000 рублей брони и две недели, но не вложил 7,2 млн рублей в помещение с неясной судьбой. Анна потеряла бронь, деньги за оценку и часть заказанной мебели, но узнала о рисках до подписания договора, а не после. Инвесторы, по моей грубой оценке, выручат за студии больше 60 млн рублей, и большая часть студий, судя по словам Анны, уже продана.

Что проверить до оплаты брони за апартаменты

Если вы сейчас выбираете апартаменты, вот список, который я бы прошёл до перевода денег:

• получить выписку из ЕГРН на студию и на исходное помещение, все договоры по цепочке собственников и соглашение о разделе;
• проверить всех владельцев помещения за последние три года, включая продавца: компании по картотеке арбитражных дел и реестру банкротств, граждан по реестру банкротств и базе приставов (подробнее на странице о проверке продавца на банкротство);
• посмотреть панорамы улицы за прошлые годы и узнать, кто работал в помещении раньше;
• выяснить, кому принадлежит коридор и как будет оформлено ваше право прохода;
• запросить решение о согласовании перепланировки и акт приёмочной комиссии Мосжилинспекции;
• узнать, где находятся запорные краны, как устроена канализация и кто обслуживает общие сети;
• убедиться, что залог города или банка на исходном помещении погашен;
• прочитать, в каких случаях договор брони разрешает вернуть деньги;
• посчитать будущий налог в нашем калькуляторе налога на апартаменты, особенно если здание есть в перечне 700-ПП.

И последнее, что я бы добавил к этому списку: обратите внимание, как продавец реагирует на вопросы. Добросовестный продавец отвечает по существу или обещает уточнить. Если вместо ответа вы слышите «проверяйте, кто ж вам не даёт», это тоже ответ.

Вывод

Рынок апартаментов в Москве работает быстро, и продавцу выгодно, чтобы покупатель решал раньше, чем успеет разобраться. Я понимаю, почему люди вносят бронь сразу: хороший вариант действительно может уйти. Но разобраться в помещении за два часа до брони намного проще, чем потом возвращать деньги через суд.

Мы не утверждаем, что в этом доме кого-то обманули. Возможно, управляющий посмотрит на уступку и ничего подозрительного в ней не найдёт. Но покупать студию за 7,2 млн рублей в расчёте на это мы не стали.

Если вы выбираете апартаменты, пришлите нам ссылку на объявление до оплаты брони. При проверке перед покупкой мы смотрим продавца, всю цепочку владельцев, банкротства, статус помещения и считаем налог. Экспресс-проверка занимает 2 часа.

Получить консультацию

Частые вопросы

Источники нормативной базы

1. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 61.2: подозрительные сделки должника, год при неравноценном встречном исполнении, три года при цели причинить вред кредиторам
2. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63, п. 16: если имущество перепродано, его истребуют у последующего приобретателя виндикационным иском по ст. 301 и 302 ГК РФ
3. Гражданский кодекс РФ, ст. 301 и 302: истребование имущества из чужого незаконного владения, защита добросовестного приобретателя
4. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 32: отказ потребителя от услуги в любое время с оплатой фактических расходов исполнителя
5. Жилищный кодекс РФ, ст. 25, 26, 29: переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме, согласование, последствия самовольной перепланировки
6. Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утв. Президиумом ВС РФ 13.12.2023
7. Определение Арбитражного суда г. Москвы от 21.08.2026 о введении наблюдения в отношении прежнего владельца помещения (реквизиты дела не раскрываем)