Зарегистрироваться в апартаментах теперь можно: что изменило постановление КС от 3 февраля 2026 года

Глубоководный осьминог Graneledone boreopacifica высиживал кладку 53 месяца. Четыре с половиной года самка провела на глубине 1400 метров, не отходя от яиц и почти не питаясь, пока исследователи Monterey Bay Aquarium Research Institute приплывали к ней на аппарате с мая 2007 по сентябрь 2011 года. Это рекорд среди всех животных, и кладка всё-таки вылупилась.

Законопроект о правовом статусе апартаментов вынашивали почти столько же. Проект № 1162929-7 внесли в Госдуму в апреле 2021 года во исполнение поручения Президента, и 22 января 2025 года его отклонили. Комитет по строительству и ЖКХ написал в заключении, что предлагаемое регулирование противоречит жилищному законодательству и создаёт «квази» объекты жилищных правоотношений. Ничего не вылупилось.

А 3 февраля 2026 года вопрос сдвинул с места не законодатель, а Конституционный Суд. Постановлением № 4-П он признал неконституционным запрет регистрироваться в апартаментах. Ниже разбираю, что именно разрешили, кому это доступно, что делать при отказе и почему налог 1,5% никуда не делся.

Конституционный Суд признал запрет регистрации неконституционным, но только временной

Поводом стала жалоба женщины, которой вместе с семьёй отказали в регистрации по месту пребывания в апартаментах, принадлежащих матери супруга. Основание отказа стандартное: помещение нежилое, регистрация в нежилых помещениях законом не предусмотрена.

Суд проверил статьи 2 и 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-I и пункты 3, 12 и 14 Правил регистрационного учёта (утверждены постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713) и признал абзац седьмой статьи 2 Закона, а также абзацы первые пунктов 3, 12 и 14 Правил не соответствующими Конституции в той мере, в какой они не предусматривают регистрацию по месту пребывания в таких помещениях.

Логика Суда простая: люди фактически живут в этих помещениях, пользуются городской инфраструктурой наравне со всеми, а зарегистрироваться по адресу не могут. Невозможность регистрации ограничивает и свободу передвижения, и право собственности.

Отдельно Суд сказал про деньги, и эту фразу стоит прочитать дословно:

«экономия в момент покупки таких нежилых помещений отчасти нивелируется тем, что их владельцы обязаны вносить более высокую, как правило, плату за оказываемые коммунальные услуги без льгот по ней, а также уплачивать налог на имущество физических лиц… по более высоким ставкам по сравнению со ставками данного налога в отношении жилых помещений, в том числе квартир».

Предупрежу сразу, потому что в пересказах постановления это место передают неточно. Суд не говорил, что повышенный налог это плата за отсутствие прописки, и не запрещал менять налогообложение. Он сказал ровно то, что написано: скидка при покупке частично съедается повышенными платежами. К этому я вернусь в конце.

Что предписано дальше: федеральный законодатель и Правительство должны внести в регулирование необходимые изменения. Срока Суд не назначил. При этом он отдельно оговорил, что его позиции нельзя понимать как требование устранить разницу в налогообложении и в плате за коммунальные ресурсы между жилыми помещениями и апартаментами: этот вопрос остаётся в сфере усмотрения уполномоченных органов.

До внесения изменений регистрацию проводит орган регистрационного учёта по заявлению собственника, а с его письменного согласия и при документальном подтверждении родства - членов семьи и близких родственников. Порядок тот же, что и для жилых помещений, со свидетельством о регистрации. Дело заявительницы подлежит пересмотру.

И три оговорки, без которых статья была бы рекламной, а не юридической.

1. Речь только о регистрации по месту пребывания. Постоянной прописки по месту жительства в апартаментах постановление не даёт, Суд отдельно указал, что его выводы этого вопроса не касаются.
2. Регистрироваться никто не обязан. Это право, а не новая обязанность собственника.
3. От органов власти не требуется создавать в связи с этим инфраструктуру. То есть школа рядом с апарт-комплексом сама по себе не появится.

Место жительства и место пребывания: почему апартаменты выпадали из закона

Статья 2 Закона № 5242-I называет местом жительства жилой дом, квартиру, комнату, жилое помещение специализированного жилищного фонда и иные жилые помещения. Перечень закрытый и целиком состоит из жилого.

Жилищный кодекс понятия «апартаменты» не содержит вообще. Формально это нежилое помещение, по назначению чаще всего связанное с временным размещением. Отсюда и вся конструкция: человек может годами жить в апартаментах, платить за них налог и коммуналку, растить там детей, но по документам у него нет ни места жительства, ни места пребывания по этому адресу.

Разница между двумя видами регистрации простая.

Кому доступна регистрация: три условия из постановления

Постановление касается не любого нежилого помещения. В резолютивной части названы два признака самого помещения и одно требование к документам.

Помещение сходно с квартирой в многоквартирном доме по характеристикам, которые предусмотрены проектной документацией здания. То есть это обычные апартаменты с кухней, санузлом и комнатами, а не склад и не офис.

Помещение не входит в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения. Это главный фильтр. Если ваши апартаменты учтены как гостиничный номер и здание работает как апарт-отель, выводы Суда на вас не распространяются.

И третье, уже про бумаги: для регистрации нужно представить копии документов о том, что здание построено как предназначенное для пребывания граждан, а конкретное помещение для этого пригодно. Фактическое использование как отдельный критерий Суд не называет.

Проверить себя можно по двум документам: выписке из ЕГРН на помещение и разрешению на ввод здания в эксплуатацию. Если в разрешении прямо написано «апартаменты», это довод в вашу пользу, причём тот же самый документ понадобится и для налоговой части вопроса. Если написано «гостиница» или «многофункциональный комплекс», позиция слабее.

Формулировки здесь даны по тексту постановления, а не по его пересказу: от точности этих слов зависит, подпадает ли ваш объект.

Что делать, если в регистрации отказали

Порядок пока не прописан ни в законе, ни в Правилах, поэтому сотрудник может отказать по привычке, сославшись на то, что помещение нежилое. Практика по таким отказам только складывается, и готовых судебных решений по ней я пока не видел, о чём честно предупреждаю.

1. Подайте заявление о регистрации по месту пребывания обычным порядком, через подразделение по вопросам миграции МВД или через портал госуслуг. К обычному пакету добавьте документы на помещение, письменное согласие собственника, если собственник не вы, документы о родстве и копии документов, подтверждающих, что здание построено как предназначенное для пребывания граждан, а конкретное помещение для этого пригодно. Так это сформулировал Суд; на практике речь о проектной документации и разрешении на ввод.
2. Если отказывают, требуйте письменный отказ с указанием основания. Устный отказ обжаловать не с чем, это ровно та же логика, что и в спорах с банками по 115-ФЗ.
3. Проверьте основание. Если оно сводится к тому, что помещение нежилое, отказ строится на нормах, которые постановлением № 4-П признаны не соответствующими Конституции. Прямо сошлитесь на постановление и на то, что до внесения изменений регистрация проводится по заявлению собственника и членов его семьи.
4. Подайте жалобу в вышестоящий орган МВД. Приложите копию отказа и ссылку на постановление.
5. Если и это не помогло, обжалуйте отказ в суде в порядке административного судопроизводства. Постановление Конституционного Суда действует непосредственно, дожидаться изменений в законе не требуется.

Что постановление не изменило

Этот раздел важнее предыдущих, потому что именно здесь чаще всего возникают ложные ожидания.

Про налог Конституционный Суд высказался дважды и оба раза не в пользу оптимистов. Во-первых, он прямо оговорил, что его выводы не означают необходимости устранять разницу в налогообложении и коммунальных платежах между жильём и апартаментами: это остаётся на усмотрение уполномоченных органов. Во-вторых, он отметил, что экономия при покупке апартаментов отчасти нивелируется более высокой коммуналкой и более высокими ставками налога.

Юридически это понятно: КС рассматривал жалобу о регистрации, а не о налоге, и выйти за пределы жалобы он не мог. Но собственнику от этого не легче: одно ограничение сняли, а платёж остался ровно тем же.

Вывод практический: снижать налог нужно отдельно и другими инструментами. Их два, оба московские и оба привязаны к зданию, а не к вашему помещению. Первый - исключение здания из перечня по постановлению Правительства Москвы № 700-ПП через административный иск в Мосгорсуд. Второй - включение здания в реестр апартаментов, который утверждён постановлением Правительства Москвы от 26.10.2016 № 706-ПП, по порядку из постановления от 26.10.2016 № 705-ПП. Это без суда, но с жёсткими условиями: здание включено в перечень по п. 7 ст. 378.2 НК за предыдущий год, помещения принадлежат физическим лицам, площадь помещения не больше 300 кв. м, кадастровая стоимость не меньше 100 тыс. руб. за квадратный метр, в разрешении на ввод указано наличие апартаментов. Список зданий Департамент экономической политики и развития формирует не позднее 1 февраля, проект изменений в реестр - не позднее 20 февраля. Условия привожу по порядку из 705-ПП и по разъяснениям Департамента; перед подачей документы стоит сверить с действующей редакцией.

Здесь важно не перепутать два реестра, и путают их постоянно. Перечень по 700-ПП это список объектов, по которым налог считают от кадастровой стоимости, он обновляется по нескольку раз в год. Реестр апартаментов по 706-ПП, наоборот, список зданий, владельцы помещений в которых получают льготу; он обновляется примерно раз в год, летом, последнее изменение внесено постановлением от 07.07.2025 № 422-ПП. Документы разные, и пути по ним разные.

Рабочий путь со сложившейся практикой это исключение здания из перечня 700-ПП через административный иск в Мосгорсуд. Такие дела рассматриваются регулярно: решения Мосгорсуда от 14.04.2025 по делу № 3а-1032/2025, от 26.05.2025 по делу № 3а-1999/2025, от 27.02.2026 по делу № 3а-845/2026. Суд в них смотрит не на название здания, а на две вещи: вид разрешённого использования земельного участка и акт обследования фактического использования. Если участок не предполагает размещения офисов и торговли, а по акту здание занято апартаментами и парковкой, шанс на исключение появляется.

Включение же в реестр апартаментов идёт административно, через Департамент, и судебных споров почти не порождает. Отсюда практический вывод: если здание в перечне и под условия реестра не подходит, силы разумнее вкладывать в иск, а не в переписку. Как это устроено по шагам, с развилкой «здание или помещение» и с практикой, я разобрал на странице снижение налога на апартаменты.

Три ошибки собственника апартаментов после постановления

Считать, что появилась прописка. Не появилась. Появилась временная регистрация, и путать их не стоит хотя бы потому, что от вида регистрации зависят разные вещи: воинский учёт, подсудность, доступ к части государственных услуг. Налоговое резидентство сюда не входит, оно считается по 183 дням нахождения в России (ст. 207 НК), а не по регистрации.

Ждать, когда примут закон. Порядок действительно предстоит определить законодателю и Правительству, но регистрироваться можно уже сейчас. Постановление Конституционного Суда действует непосредственно и само по себе является основанием, а сроков для законодателя Суд не назначал. Законопроект № 1162929-7 ждали с апреля 2021 по январь 2025 и не дождались, так что ждать нового можно долго.

Рассчитывать, что за регистрацией подтянется остальное. Налог, коммуналка, вычет, материнский капитал остались там же, где были. Постановление про регистрацию, и только про неё.

Вывод

3 февраля 2026 года Конституционный Суд убрал одну из главных причин, по которой люди боятся покупать апартаменты: теперь в них можно зарегистрироваться по месту пребывания. Это работает уже сейчас, без нового закона, по заявлению собственника и членов его семьи, если помещение похоже на квартиру и не входит в номерной фонд гостиницы.

Всё остальное осталось прежним. Постоянной прописки нет. Налог в Москве по-прежнему 1,5% для зданий из перечня, и Суд специально оговорил, что его выводы не требуют менять налогообложение. Вычет при покупке апартаментов не дадут, материнский капитал в них не вложить.

Если вы владеете апартаментами, в постановлении есть строчка, которую стоит запомнить. Суд сам отметил, что экономия при покупке апартаментов отчасти нивелируется повышенным налогом и коммуналкой. Довод «дешевле на входе, дороже в содержании» теперь подкрепляется ссылкой на Конституционный Суд, и в разговоре о снижении налога это работает.

Напишите в Telegram и опишите объект: адрес, что написано в выписке ЕГРН и в разрешении на ввод. Скажу, подпадаете ли вы под постановление КС и попал ли ваш дом в перечень для повышенного налога. Беремся только за результативные дела.