Налог на апартаменты в Москве для физических лиц: как снизить ставку 1,5%
Уведомление пришло, и сумма оказалась в разы больше, чем у соседа с обычной квартирой. Причина одна: ваше здание попало в перечень по постановлению Правительства Москвы № 700-ПП. Из перечня выходят через суд, и это работает.
Ставка 1,5% применяется, если здание или помещение включено в перечень по постановлению № 700-ПП. Здание исключают административным иском в Мосгорсуд: суд смотрит не на вывеску, а на вид разрешённого использования земельного участка и на акт обследования фактического использования. Если участок не под офисы и торговлю, а по акту там апартаменты и парковка, повышенной ставке нет основания. Оспорить можно сразу несколько лет и вернуть переплату. Перечень переутверждается каждый ноябрь, поэтому выигранное дело нужно защищать ежегодно.
Какой налог на апартаменты в Москве в 2026 году
Ставка зависит не от того, живёте вы в помещении или нет, а от того, попало ли здание в перечень.
| Объект | Ставка налога в Москве |
|---|---|
| Квартира кадастровой стоимостью до 10 млн руб. | 0,1% |
| Квартира от 10 до 20 млн руб. | 0,15% |
| Квартира от 20 до 50 млн руб. | 0,2% |
| Нежилое помещение в здании из перечня 700-ПП | 1,5% |
| Прочие нежилые объекты вне перечня | 0,5% |
| Любой объект дороже 300 млн руб. | 2% |
К этому добавляется второе отличие, о котором почти не пишут: по квартире налогом не облагаются 20 кв. м площади, а по апартаментам налог считается со всей площади.
Как посчитать свой налог
Формула простая: кадастровая стоимость помещения умножается на ставку. Кадастровую стоимость смотрите в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте по кадастровому номеру.
Пример. Помещение 50 кв. м, кадастровая стоимость 15 млн рублей.
- Квартира: из 50 кв. м вычитаем 20, облагаются 9 млн рублей по ставке 0,15%. Налог 13 500 ₽ в год.
- Апартаменты в здании из перечня: вычета нет, 15 млн по ставке 1,5%. Налог 225 000 ₽ в год.
- Выход из перечня даёт ставку 0,5%: 75 000 ₽ в год. Экономия 150 000 ₽ ежегодно.
Подставьте свою кадастровую стоимость, и порядок цифр не изменится.
Перечень 700-ПП и реестр 706-ПП: не путайте
Это два московских документа с прямо противоположным смыслом, и клиенты постоянно принимают один за другой.
Перечень 700-ПП: налог повышает
Список объектов, по которым база считается от кадастровой стоимости. Попал в список, значит ставка 1,5%.
Переутверждается каждый год, обычно в ноябре, и правится в течение года.
Выход только через суд.
Реестр 706-ПП: налог снижает
Список зданий, собственники помещений в которых получают льготу: по первым 150 кв. м ставка опускается до уровня 0,5%.
Порядок установлен постановлением № 705-ПП, список формируется не позднее 1 февраля.
Вход по заявлению, без суда.
Условия попадания в реестр жёсткие: здание должно быть в перечне по п. 7 ст. 378.2 НК за предыдущий год, помещение, не больше 300 кв. м и не меньше 100 тыс. рублей за квадратный метр по кадастру, в разрешении на ввод должно быть указано наличие апартаментов, а само помещение не должно быть местом нахождения организации и использоваться в предпринимательстве.
Проверяем оба пути сразу. Если здание проходит в реестр, это дешевле и быстрее суда.
Развилка, с которой начинается дело: приложение 1 или приложение 2
Перечень состоит из двух приложений, и от того, где оказался объект, зависит вся конструкция.
| Приложение 1 | Приложение 2 | |
|---|---|---|
| Что включено | здания, строения, сооружения | отдельные нежилые помещения |
| Последствие | от кадастровой стоимости считаются все помещения в здании | от кадастровой стоимости считается только это помещение |
| Кто выигрывает от иска | все собственники помещений в доме | только собственник помещения |
Отсюда две схемы, и обе рабочие. Можно идти одному и оплатить дело самому. Можно собрать соседей и сложиться на одно дело по зданию: каждому это обходится в разы дешевле.
У второй схемы есть известная проблема: результат достанется и тем, кто не платил. Поэтому участников мы набираем до подачи иска, и ежегодную защиту перечня делаем только для них.
Первое, что мы выясняем по вашему кадастровому номеру: в каком приложении объект.
На что смотрит суд
Не на название здания, не на вывеску и не на то, что внутри фактически живут люди. На две вещи.
Вид разрешённого использования земельного участка. Предусматривает ли он размещение офисов делового и коммерческого назначения, торговых объектов, общепита, бытового обслуживания. Здесь важна деталь: если у участка сразу несколько видов разрешённого использования и прямого указания на офисы и торговлю нет, формулировка считается неопределённой. Конституционный Суд в постановлении от 12.11.2020 № 46-П указал, что один только вид разрешённого использования не может быть основанием для повышенного налога без учёта предназначения или фактического использования здания.
Акт обследования фактического использования. Его составляет Госинспекция по недвижимости в порядке постановления Правительства Москвы от 14.05.2014 № 257-ПП. Порог из ст. 378.2 НК, 20% общей площади: если под офисы, торговлю, общепит и бытовое обслуживание занято меньше пятой части здания, критерий не выполняется.
Если участок не под коммерцию, а по акту здание занято апартаментами, гаражами и автостоянками, основание для ставки 1,5% отпадает.
Проверим ваш дом бесплатно
Пришлите адрес и кадастровый номер. Скажем, в перечне ли здание для ставки 1,5%, проходит ли оно в реестр апартаментов и сколько вы переплачиваете за год.
Написать в TelegramЧто говорит практика Мосгорсуда
Три дела, которые показывают, как это работает. Тексты решений опубликованы, но полные версии закрыты платным доступом, поэтому исходы двух дел приводим по аннотациям правовой базы и помечаем это прямо.
Дело № 3а-1032/2025 от 14 апреля 2025 года
Собственник-физлицо оспорил включение здания сразу в три перечня: на 2023, 2024 и 2025 годы. Суд иск удовлетворил. Основание: фактическое использование не превышало 20% общей площади, то есть критерий ст. 378.2 НК не выполнялся. Исход приведён по аннотации правовой базы, полный текст решения закрыт.
Дело № 3а-1999/2025 от 26 мая 2025 года
Тот же сюжет, но по отдельному помещению, а не по зданию: признано недействующим включение нежилого помещения в перечни на 2022, 2023 и 2024 годы. Площадь нежилых помещений в доме не превышала установленный порог. Исход приведён по аннотации правовой базы.
Дело № 3а-845/2026 от 27 февраля 2026 года
Апарт-комплекс на Ленинском проспекте. Суд установил, что вид разрешённого использования участка не предусматривает прямого размещения административно-деловых и торговых центров, а по акту обследования здание занято апартаментами, гаражами и автостоянками. В тексте решения зафиксировано, что это же здание исключалось из перечней 2020–2022, 2023, 2024 и 2025 годов. Мотивировка в пользу собственника; резолютивная часть в открытом доступе не видна.
Два вывода отсюда. Первый: оспаривать можно сразу несколько лет, а значит, забирать и переплату за прошлое. Второй: одной победы мало, здание включают снова.
Когда этим заниматься
Уведомления по налогу на имущество ФНС направляет не позднее чем за 30 дней до срока платежа (ст. 52 НК), фактически это сентябрь и октябрь. Заплатить нужно не позднее 1 декабря (ст. 409 НК). Перечень на следующий год утверждается не позднее 1 января (п. 7 ст. 378.2 НК), Москва делает это в ноябре.
Скажу честно то, о чём конкуренты обычно молчат: жёсткой привязки к 1 декабря нет. Исключение из перечня действует с начала налогового периода, поэтому идти в суд можно и после уплаты, вернув переплату. Гнать вас словами «успейте до декабря» мы не будем.
Осенью просто проще принять решение: сумма уже перед глазами.
Как мы работаем
- Бесплатная проверка. По кадастровому номеру смотрим, в перечне ли объект, в каком приложении, какой у участка вид разрешённого использования, есть ли акт обследования и проходит ли здание в реестр 706-ПП. Считаем годовую переплату.
- Честная оценка. Если перспективы нет, говорим об этом сразу. Заведомо проигрышные дома не берём.
- Сбор доказательств. Выписки, документы БТИ, разрешение на ввод, экспликация, при необходимости инициируем повторное обследование.
- Иск в Мосгорсуд об оспаривании конкретного пункта приложения. При работе по зданию до подачи собираем участников.
- Каждый ноябрь проверяем новый перечень. Вернулось здание в список, подаём снова.
Цену называем после проверки, когда видно объём. Беремся только за результативные дела.
Это не всё про апартаменты
Про правовой статус апартаментов, регистрацию по месту пребывания после постановления Конституционного Суда от 03.02.2026 № 4-П и разницу перечня и реестра простым языком я подробно написал в отдельном разборе.
Частые вопросы
Чем перечень 700-ПП отличается от реестра апартаментов 706-ПП?
Это документы с противоположным смыслом. Перечень по постановлению № 700-ПП налог повышает: попал в него и платишь 1,5% кадастровой стоимости. Реестр апартаментов по постановлению № 706-ПП налог снижает: по первым 150 кв. м ставка опускается до уровня 0,5%. Порядок формирования реестра установлен постановлением № 705-ПП, попадание туда идёт административно через Департамент экономической политики, без суда. Из перечня выходят через суд, в реестр входят по заявлению.
В каком приложении перечня мой объект и почему это важно?
В приложении 1 перечислены здания целиком, в приложении 2 отдельные нежилые помещения. Если ваш объект в приложении 1, то выигранное дело снимает повышенную ставку со всех собственников в доме, и дело выгоднее вести вскладчину с соседями. Если в приложении 2, спор касается только вашего помещения. Это первое, что мы выясняем.
На что смотрит суд?
На две вещи. Первая это вид разрешённого использования земельного участка под зданием: предусматривает ли он размещение офисов, торговых объектов, общепита или бытового обслуживания. Вторая это акт обследования фактического использования, который составляет Госинспекция по недвижимости в порядке постановления Правительства Москвы от 14.05.2014 № 257-ПП. Название здания и то, что в нём живут люди, значения не имеют.
Можно ли вернуть налог за прошлые годы?
Да, если суд признает недействующими пункты перечней за соответствующие годы. В практике Мосгорсуда такие дела есть: в деле № 3а-1032/2025 оспаривались перечни сразу на 2023, 2024 и 2025 годы, в деле № 3а-1999/2025 перечни на 2022, 2023 и 2024 годы. Результат зависит от документов по конкретному зданию, заранее его никто не гарантирует.
Сколько длится дело?
Административные дела об оспаривании нормативного акта Мосгорсуд рассматривает по первой инстанции, дальше возможна апелляция в Первом апелляционном суде общей юрисдикции. По срокам ориентируемся на несколько месяцев, точнее скажем после изучения документов по зданию.
Мы выиграли суд. Это навсегда?
Нет. Перечень переутверждается каждый год, и здание могут включить снова. В решении Мосгорсуда от 27.02.2026 по делу № 3а-845/2026 прямо зафиксировано, что то же здание исключалось из перечней 2020–2022, 2023, 2024 и 2025 годов, и каждый раз возвращалось. Поэтому мы проверяем новый перечень каждый ноябрь.
Сколько это стоит?
Цену называем после бесплатной проверки объекта, когда видно приложение, вид разрешённого использования участка, акт обследования и сумму годовой переплаты. Если оснований для спора нет, мы об этом скажем и денег не возьмём.
Источники нормативной базы
- Постановление Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП - перечень объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость
- Постановление Правительства Москвы от 26.10.2016 № 705-ПП - порядок формирования реестра апартаментов; от 26.10.2016 № 706-ПП - сам реестр
- Постановление Правительства Москвы от 14.05.2014 № 257-ПП - порядок определения вида фактического использования зданий и нежилых помещений
- Налоговый кодекс РФ, ст. 378.2 - критерии отнесения объектов к административно-деловым и торговым центрам, в том числе порог 20% площади; п. 7 - перечень определяется не позднее 1-го числа очередного налогового периода
- Налоговый кодекс РФ, ст. 52 и ст. 409 - направление налогового уведомления и срок уплаты налога на имущество физических лиц не позднее 1 декабря
- Закон г. Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц» - ставки 0,1–0,3% для жилья, 1,5% для объектов из перечня, 0,5% для прочих нежилых, 2% при стоимости свыше 300 млн руб.
- Постановление Конституционного Суда РФ от 12.11.2020 № 46-П - вид разрешённого использования участка сам по себе не может служить основанием для повышенного налога без учёта предназначения или фактического использования здания
- Решение Московского городского суда от 14.04.2025 по делу № 3а-1032/2025; от 26.05.2025 по делу № 3а-1999/2025; от 27.02.2026 по делу № 3а-845/2026
