Апартаменты или квартира: 12 отличий и цена каждого в рублях

Самка подёнки Dolania americana живёт во взрослой стадии около пяти минут. Это самая короткая взрослая жизнь среди известных насекомых. До этого она два года провела личинкой под водой, и вся эта подготовка была ради пяти минут.

С апартаментами всё наоборот. Решение принимают за неделю, потому что цена ниже и метро рядом, а живут с ним десять, пятнадцать, двадцать лет. Два года подготовки никто не тратит, хотя именно здесь она окупилась бы.

Разберу двенадцать отличий апартаментов от квартиры и посчитаю каждое в рублях, потому что почти все они денежные. В конце покажу, как за десять минут прикинуть, оправдана ли скидка на конкретный объект. Все ставки и вычеты ниже действуют в Москве и взяты из закона и официальных разъяснений, ссылки собраны в конце.

Одно юридическое отличие, из которого следуют остальные одиннадцать

Апартаменты - это нежилое помещение. Жилищный кодекс понятия «апартаменты» не содержит вообще и к жилым помещениям их не относит.

Всё остальное вытекает отсюда. Каждый раз, когда закон пишет «жилое помещение», апартаменты выпадают из нормы. А пишет он это часто: в налоговых вычетах, в правилах о материнском капитале, в статье об исполнительском иммунитете, в жилищных нормах об управлении домом и капитальном ремонте.

Попытка это исправить была. Проект федерального закона № 1162929-7 о многофункциональных зданиях внесли в Госдуму в апреле 2021 года во исполнение поручения Президента. 22 января 2025 года его отклонили: Комитет по строительству и ЖКХ написал, что предлагаемое регулирование противоречит жилищному законодательству и создаёт «квази» объекты жилищных правоотношений. Отдельно в заключении отмечено, что проект вообще не касался статуса апартаментов в уже построенных комплексах. То есть даже если бы его приняли, купленным сегодня апартаментам это ничего бы не дало.

Налог на имущество: главная статья расходов

Самое дорогое отличие. В Москве ставки такие.

К этому добавляется второе, о чём почти не пишут: налоговый вычет по площади. По квартире налогом не облагаются 20 кв. м, по комнате 10, по жилому дому 50. Для апартаментов такого вычета нет, налог считают со всей площади.

Расчёт с допущениями. Возьмём объект 50 кв. м с кадастровой стоимостью 15 млн руб.

Квартира: из 50 кв. м вычитаем 20, облагаются 30 кв. м, это 9 млн руб. По шкале для 15 млн ставка 0,15%. Налог 13 500 руб. в год.

Апартаменты в здании из перечня: вычета нет, облагаются все 15 млн руб. по ставке 1,5%. Налог 225 000 руб. в год.

Разница 211 500 руб. ежегодно. За десять лет 2,1 млн руб., и это без учёта того, что кадастровая стоимость растёт.

Цифры в расчёте условные, подставьте свои. Но порядок величин именно такой: разница не в три раза, как часто пишут, а в десять и больше, потому что сравнивают обычно 1,5% с 0,5%, забывая, что 0,5% - это ставка для прочих нежилых объектов, а не для квартиры.

Важная оговорка: ставка 1,5% применяется, только если здание попало в перечень офисных и торговых объектов, который Правительство Москвы утверждает постановлением № 700-ПП и переутверждает каждый год. Если здания в перечне нет, ставка 0,5%. Проверять нужно по конкретному адресу: это делается в калькуляторе налога на апартаменты, там же видно разницу за год и за три года.

Есть и московская льгота. Если здание включено в реестр апартаментов по постановлению № 706-ПП, а само помещение не больше 300 кв. м, стоит не меньше 100 тыс. руб. за квадратный метр, не является местом нахождения организации и не используется в предпринимательской деятельности, то по первым 150 кв. м ставка снижается до уровня 0,5%. Реестр небольшой, попасть в него непросто, но проверить свой дом стоит.

И отдельно про пенсионеров. Федеральная льгота полностью освобождает пенсионера от налога на одну квартиру. На апартаменты она так не работает: в Москве для них предусмотрена только своя льгота по реестру, и та с перечисленными выше условиями.

Вычет при покупке: 260 тысяч, которых не будет

Статья 220 НК даёт имущественный вычет по расходам на новое строительство или приобретение объекта жилой недвижимости. ФНС формулирует это прямо: перечень состоит из жилого дома, квартиры, комнаты и земельных участков под них.

Предельные суммы: 2 млн руб. расходов на покупку и 3 млн руб. уплаченных процентов по целевому кредиту. При ставке НДФЛ 13% это до 260 тыс. руб. и до 390 тыс. руб. возврата соответственно.

Апартаменты в перечень не входят. Фактическое проживание значения не имеет: помещение относят к жилым по документам, а не по тому, что в нём стоит кровать.

Отдельно отмечу распространённое заблуждение. Купить нежилое помещение, перевести его в жилое и заявить вычет не получится: вычет предусмотрен за приобретение жилья, а не за перевод уже имеющегося нежилого помещения в жилое.

Продажа: вычет 250 тысяч вместо миллиона и пять лет вместо трёх

Про выход из объекта на этапе покупки не думает почти никто, а разница здесь двойная.

Вычет при продаже. Для жилых домов, квартир, комнат и участков это 1 млн руб. в год, для иного недвижимого имущества, включая апартаменты, 250 тыс. руб.

Срок владения. По общему правилу минимальный предельный срок владения составляет пять лет, и после него доход от продажи налогом не облагается. Есть исключения с трёхлетним сроком: наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента и единственное жильё. Вот последнее исключение к апартаментам не применяется, и это тонкий момент, который стоит понять до сделки.

В статье 217.1 НК условие про единственное жильё сформулировано так: на дату регистрации перехода права у налогоплательщика не находится иного жилого помещения, причём под жилым помещением там прямо понимаются комната, квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома и доли в них. Апартаменты жилым помещением не являются, поэтому правило их не охватывает. Для них всегда пять лет.

Практический вывод. Если вы покупаете апартаменты и допускаете, что через три или четыре года переедете, заложите в план НДФЛ с продажи. Уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на покупку можно, и обычно это выгоднее вычета в 250 тыс. руб., поэтому договор, платёжные документы и выписки по сделке храните все пять лет.

Прописка: с 3 февраля 2026 года стало лучше, но не полностью

До февраля 2026 года зарегистрироваться в апартаментах было нельзя никак. Постановлением от 03.02.2026 № 4-П Конституционный Суд признал неконституционными нормы, которые это запрещали.

Теперь в апартаментах можно зарегистрироваться по месту пребывания, то есть временно. Это работает уже сейчас, до того как законодатель пропишет порядок: по заявлению собственника, а с его письменного согласия и при подтверждении родства - членов семьи и близких родственников. Условие: помещение по проектной документации здания сходно с квартирой в многоквартирном доме, предназначено для пребывания граждан и не входит в номерной фонд гостиницы.

Постоянной прописки по месту жительства в апартаментах по-прежнему нет, и Суд специально оговорил, что его выводы этого вопроса не касаются. Он же оговорил, что от органов власти не требуется создавать в связи с этим инфраструктуру, так что автоматического появления школы во дворе ждать не стоит. И отдельно: его позиции не требуют устранять разницу в налогах и коммунальных платежах между жильём и апартаментами.

Подробно постановление я разобрал в материале про прописку в апартаментах, включая то, что делать при отказе в регистрации.

Семь остальных отличий, которые видно не сразу

Коммунальные платежи. Ресурсы для нежилых помещений поставляются по тарифам, отличным от тарифов для населения, льготы и субсидии на оплату ЖКУ рассчитаны на жильё. Конкретную разницу называть не буду: она зависит от дома, ресурсоснабжающих организаций и договора с управляющей компанией. Попросите у продавца или в управляющей компании платёжку за месяц и сравните со своей текущей.

Капитальный ремонт. Взносы в региональный фонд собственники апартаментов не платят, и на первый взгляд это плюс. Обратная сторона в том, что дом не входит в региональную программу капитального ремонта, и когда придёт время менять лифты и кровлю, платить будут собственники по решению, принятому по правилам договора с управляющей компанией.

Управление домом. Правила Жилищного кодекса об общем собрании собственников, о лицензировании управляющих компаний и о раскрытии информации написаны для многоквартирных домов. Апарт-комплекс многоквартирным домом не является, отношения строятся на договоре. На практике это означает меньше рычагов влияния на управляющую компанию и на размер платы за содержание.

Соседи и назначение помещений. В апарт-комплексе на одном этаже с вами законно может оказаться офис, салон или хостел. Жилищные ограничения на использование помещений здесь не работают, потому что помещения и так нежилые.

Ипотека и господдержка. Льготные программы построены вокруг жилых помещений. Условия конкретной программы нужно смотреть в её правилах на дату сделки, но по общему правилу рассчитывать на господдержку для апартаментов не стоит. Обычную ипотеку банки дают, часто на других условиях.

Материнский капитал. Статья 10 Федерального закона № 256-ФЗ говорит о направлении средств на приобретение или строительство жилого помещения.

Банкротство застройщика. При банкротстве застройщика в натуре передают жилые помещения, машино-места и нежилые помещения площадью до семи квадратных метров. Апартаменты под это не подпадают: у покупателя остаётся денежное требование в реестре кредиторов, то есть шанс получить часть денег, а не ключи.

Взыскание за долги: защита есть, но не автоматическая

Отдельный пункт, потому что он пугает сильнее всех и при этом описан в интернете неверно чаще всех.

Исполнительский иммунитет по статье 446 ГПК установлен для жилого помещения, которое является для должника и его семьи единственным пригодным для постоянного проживания. Буквально апартаменты под эту формулировку не подходят.

Но в Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан, утверждённом Президиумом Верховного Суда 18 июня 2025 года, отражена другая позиция: несоответствие жилища условиям отнесения к жилому фонду само по себе не может быть причиной отказа в применении иммунитета, и он может быть распространён на апартаменты.

Разница с квартирой не в том, что защиты нет, а в том, что она не срабатывает сама. По квартире иммунитет презюмируется, по апартаментам его придётся обосновывать: доказывать, что вы там постоянно живёте, что другого жилья у семьи нет, что помещение по характеристикам пригодно для проживания.

Как за десять минут посчитать, оправдана ли скидка

Апартаменты дешевле квартиры, иначе их бы не покупали. Вопрос только в том, перекрывает ли скидка стоимость владения. Считается это так.

1. Узнайте кадастровый номер объекта и кадастровую стоимость, они есть в выписке из ЕГРН и в публичной кадастровой карте.
2. Проверьте, включено ли здание в перечень по постановлению № 700-ПП. Если да, ваша ставка 1,5%, если нет, то 0,5%. Введите кадастровый номер в калькуляторе: он ищет по перечню на 2026 год.
3. Посчитайте годовой налог: кадастровая стоимость умножить на ставку. Отдельно посчитайте, сколько платили бы за квартиру той же стоимости: вычтите из площади 20 кв. м, возьмите ставку по шкале от 0,1% до 0,3%. Разницу запомните.
4. Умножьте годовую разницу на число лет, которые планируете владеть.
5. Прибавьте вычет, который не получите при покупке: до 260 тыс. руб., и ещё до 390 тыс. руб., если берёте ипотеку и будете платить проценты.
6. Прибавьте разницу вычетов при продаже, если планируете продавать раньше пяти лет.
7. Добавьте годовую разницу по коммуналке, умноженную на те же годы. Цифру возьмите из реальной платёжки.

Сумма из пунктов 4-7 - это то, во что вам обойдётся статус помещения. Если скидка на объект больше неё, покупка оправдана. Если меньше, вы платите ту же цену, просто частями и позже.

По расчёту из раздела про налог видно, насколько это серьёзно: на объекте за 15 млн руб. в здании из перечня только налоговая разница за десять лет даёт около 2,1 млн руб.

Когда апартаменты действительно подходят

Чтобы статья не читалась как агитация против.

Апартаменты имеют смысл, если вы покупаете на короткий срок и выходите с прибылью от роста цены, если вам нужен адрес в локации, где квартир такого класса просто нет, если помещение нужно под размещение бизнеса или под сдачу, а не под семейное проживание, или если скидка на конкретный объект честно перекрывает всё посчитанное выше.

Плохо апартаменты подходят семье, которая покупает единственное жильё на десятилетия, рассчитывает на материнский капитал, семейную ипотеку и налоговый вычет и хочет постоянную прописку. Это как раз тот сценарий, в котором скидка при покупке возвращается обратно и с процентами.

Вывод

Апартаменты не хуже квартиры, они другие, и разница целиком в деньгах и в правах, а не в качестве жилья. Двенадцать отличий сводятся к одному: закон не считает их жильём, и каждая норма со словами «жилое помещение» проходит мимо вас.

Самое дорогое - налог. На объекте за 15 млн руб. в здании из перечня 700-ПП разница с квартирой доходит до 200 тыс. руб. в год. Хорошая новость в том, что именно этот пункт можно изменить: здание исключают из перечня через суд или включают в реестр апартаментов. Статус помещения останется нежилым, а ставка станет как у прочих нежилых объектов.

Если вы выбираете объект или уже купили и получили уведомление на неприятную сумму, пришлите адрес и кадастровый номер. Посмотрю, попал ли дом в перечень, есть ли он в реестре апартаментов и во что обойдётся владение за десять лет. Беремся только за результативные дела.

Частые вопросы

Источники нормативной базы

1. Жилищный кодекс РФ - понятия «апартаменты» не содержит, к жилым помещениям не относит
2. Закон г. Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц» - ставки 0,1/0,15/0,2/0,3% для жилья, 1,5% для нежилых объектов в перечне 700-ПП, 0,5% для прочих нежилых, 2% при стоимости свыше 300 млн руб.
3. Департамент экономической политики и развития города Москвы, раздел «Налог на имущество физических лиц» на mos.ru - действующие ставки, вычеты 20/50/10 кв. м, условия льготы по реестру апартаментов
4. Постановление Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП - перечень офисных и торговых объектов
5. Постановление Правительства Москвы от 26.10.2016 № 706-ПП - реестр апартаментов; порядок его формирования - постановление от 26.10.2016 № 705-ПП
6. НК РФ, ст. 220 - имущественный вычет при покупке жилой недвижимости (до 2 млн руб. расходов и до 3 млн руб. процентов), вычеты при продаже 1 млн руб. для жилья и 250 тыс. руб. для иного недвижимого имущества
7. НК РФ, ст. 217.1 - минимальный предельный срок владения 5 лет, трёхлетний срок в том числе для единственного жилого помещения
8. НК РФ, ст. 403 - налоговые вычеты по площади для квартиры, комнаты, жилого дома
9. ФНС России, разделы «Имущественный вычет при приобретении имущества» и «Имущественный вычет при продаже имущества»
10. Постановление Конституционного Суда РФ от 03.02.2026 № 4-П - регистрация по месту пребывания в апартаментах
11. Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан, утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025 - исполнительский иммунитет может распространяться на апартаменты
12. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ, ст. 201.11 - передача участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений до 7 кв. м
13. Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, ст. 10 - материнский капитал на жилое помещение
14. Проект федерального закона № 1162929-7 о многофункциональных зданиях - отклонён Госдумой 22.01.2025

Руслан Качкаев — управляющий партнёр «Качкаев и Партнёры», практика по 115-ФЗ, разблокировке счетов и налоговым спорам. В защите бизнеса с 2018 года. Защищаем малый и средний бизнес от блокировок счетов и доначислений.