В чём опасность покупки апартаментов в Москве: иски ДГИ, снос и адреса домов в суде

Москва судится с собственниками апартаментов в бывших офисных и производственных зданиях. Город просит признать такие здания объектами незавершённого строительства и запретить сделки с помещениями, а суды запрещают крупным площадкам публиковать объявления. Мы собрали адреса, по которым идут дела, и рассказываем, как проверить дом до оплаты брони.

В чём опасность покупки апартаментов в Москве

Последние несколько лет в Москве продавали много апартаментов в бывших офисных, административных и производственных зданиях. Схема обычно такая: инвестор покупает здание, делит его на студии с санузлами, ставит их на кадастровый учёт как отдельные нежилые помещения и продаёт гражданам. Разрешения на реконструкцию и ввода здания в эксплуатацию после таких работ часто нет.

Город с этим не согласен. С 2024 года Департамент городского имущества (ДГИ) вместе с Правительством Москвы предъявляет иски к собственникам помещений в таких зданиях. О первых делах писал Коммерсант в январе 2024 года, в 2025 году про них подробно рассказывал Forbes. Сводного списка адресов с номерами дел мы не нашли ни в одном из этих материалов, поэтому собрали его сами.

Апарт-комплексы в суде с ДГИ: адреса и номера дел

В таблице дела, которые мы нашли в картотеках районных судов Москвы. Статусы проверены 1 октября 2026 года.

Ещё по двум адресам сведения неполные. Дело по зданию на ул. Вольной, 25 арбитражный суд прекратил и передал в суд общей юрисдикции, а новый номер дела мы пока не нашли. Про здание во 2-м Амбулаторном проезде, 8с1 сообщали в СМИ, но карточку дела мы не нашли.

Имена собственников мы не публикуем, хотя они есть в карточках дел. Для покупателя важен адрес, а не то, кто владеет соседней студией.

Если вы выбираете апартаменты по одному из этих адресов, я бы остановился и сначала разобрался в деле. Если вашего адреса в таблице нет, это ещё не значит, что по дому нет спора: мы видим только те дела, которые нашли.

О чём город просит суд

Требования в исках похожи. По делам, которые мы изучили, ДГИ просит:

• признать здание объектом незавершённого строительства;
• запретить делить помещения на новые и проводить их техническую инвентаризацию;
• запретить сделки по отчуждению помещений и передачу их в пользование;
• запретить размещать объявления о продаже помещений в здании.

Логика такая. По статье 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод подтверждает, что строительство или реконструкция выполнены по разрешению на строительство и проектной документации. Если здание реконструировали без разрешения и не ввели в эксплуатацию, город считает, что стройка юридически не закончена, а значит, продавать и использовать помещения как готовые нельзя.

За этим стоит статья 222 ГК о самовольной постройке. Самовольной считается постройка, созданная без необходимых разрешений или на участке, разрешённое использование которого не допускает такого объекта. Использовать самовольную постройку закон запрещает, и она подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

Верховный суд в постановлении Пленума от 12.12.2023 № 44 уточнил две вещи, которые касаются как раз апартаментов. Самовольной может быть признана и постройка, которая появилась в результате реконструкции, если изменились параметры объекта: высота, этажность, площадь, объём (п. 5). Нарушение вида разрешённого использования участка тоже основание для сноса, если не доказано, что постройку можно привести в соответствие (п. 19).

Почему иск касается и покупателя

Многие покупатели думают, что спор идёт между городом и застройщиком, а их это не касается. Это не так.

По пункту 13 того же постановления Пленума, если самовольную постройку продали, ответчиком по иску о сносе или приведении в соответствие становится её приобретатель. Поэтому в делах из нашей таблицы ответчиками указаны десятки граждан, которые купили отдельные студии.

Для собственника помещения в таком здании это означает несколько вещей:

• пока идёт спор, продать помещение сложно: сделки запрещают обеспечительными мерами, а покупатели и банки обходят такие объекты;
• если суд обяжет привести здание в соответствие, расходы на проект, работы и ввод распределят между собственниками;
• если здание создаёт угрозу жизни и здоровью, исковая давность на требование о сносе не распространяется (п. 15 постановления Пленума № 44), поэтому ссылка на то, что прошло много лет, не поможет.

Бывает и другой исход. По данным Forbes, часть апарт-проектов в Москве перевели в жилые, но собственникам пришлось переделывать планировки и инженерные системы, в том числе противопожарные. Это возможно, но стоит денег, и заранее сказать, по какому пути пойдёт конкретное здание, нельзя.

Апартаменты без разрешения на ввод в эксплуатацию

Главный вопрос, который я задаю про любые апартаменты в нежилом помещении или бывшем офисном здании: есть ли разрешение на ввод здания в эксплуатацию после реконструкции. Если здание переделывали под студии, меняли планировку, этажность или инженерные системы, такое разрешение должно быть. Кадастровый учёт помещений и выписка из ЕГРН его не заменяют: в реестр помещения могли поставить по техническому плану, а вопрос о законности самой реконструкции никто не решал.

Именно отсутствие разрешения на ввод город и кладёт в основу исков. Поэтому если продавец не может показать этот документ, я бы считал это главным риском сделки, важнее цены и ремонта.

Если апартаменты сносят, что дадут собственнику

Этот вопрос часто задают, и ответ неприятный. Снос самовольной постройки не изъятие для государственных нужд, поэтому город ничего не компенсирует и другое жильё не предоставляет. По статье 222 ГК снос или приведение в соответствие проводит тот, кто построил, или за его счёт, а если сведений о нём нет, другие лица, которых называет закон. Собственнику помещения остаётся требовать деньги с продавца или застройщика, и успех зависит от договора, от того, знал ли продавец о споре, и от того, есть ли у него деньги к моменту решения суда.

На практике до сноса доходит редко: суды чаще дают возможность привести здание в соответствие, если экспертиза показывает, что оно безопасно. Но и это стоит собственникам денег и нескольких лет неопределённости.

Как защищаются собственники

По делу в Лефортовском суде мы видели определение, которое хорошо показывает, как выглядит защита. Суд назначил строительно-техническую экспертизу в Российском федеральном центре судебной экспертизы при Минюсте. Собственники передали эксперту больше 50 позиций документов: проект перепланировки и переустройства, техническое заключение о безопасности работ, расчёт пожарного риска, проекты систем пожарной сигнализации, водоснабжения и электроснабжения, акты скрытых работ, договоры с сетевыми организациями.

Смысл простой: доказать, что здание безопасно и его можно сохранить или привести в соответствие, а не сносить. Для этого нужны документы, которые обычно остаются у застройщика. Если вы уже владеете помещением в таком здании, я бы начал с того, чтобы получить у застройщика или управляющей компании всю проектную и исполнительную документацию, пока её ещё можно найти.

Запрет объявлений есть, а апартаменты продаются

Эта часть удивила нас больше всего.

По зданию на Электрозаводской суд по ходатайству города запретил ЦИАН, Домклику, «Миру квартир» и «Этажам» размещать объявления о продаже помещений. Московский городской суд 26 марта 2026 года оставил этот запрет в силе. В других делах ответчиком указана и компания «КЕХ еКоммерц», которая управляет «Авито». Город объяснял суду, что продажа апартаментов под видом квартир вводит покупателей в заблуждение.

При этом наша проверка показала, что помещения в таких зданиях продолжают продавать. Объяснение, на мой взгляд, в том, как устроен сам запрет. Обеспечительная мера адресована конкретным площадкам и касается конкретного здания. Она не распространяется на сайты самих комплексов, на каталоги новостроек, на агентов, которые продают через мессенджеры и личные страницы, и на посуточную аренду. А ещё объявление может описывать объект так, что по нему трудно понять адрес: «студия у метро», «апарт-комплекс в Преображенском», без номера строения.

Поэтому отсутствие объявлений на крупной площадке ничего не гарантирует, а их наличие не значит, что со зданием всё в порядке. Проверять нужно сам адрес.

Подводные камни: как проверить апартаменты до оплаты брони

Если вы выбрали апартаменты, вот что я бы сделал до перевода денег:

• взять у продавца выписку из ЕГРН на помещение и найти в ней кадастровый номер здания;
• поискать кадастровый номер и адрес здания вместе со словами «иск ДГИ» и «объект незавершённого строительства», а также проверить наш список выше;
• посмотреть на публичной кадастровой карте вид разрешённого использования участка под зданием: если там офисы, торговля или производство, это повод задать вопросы;
• попросить у продавца разрешение на ввод здания в эксплуатацию после реконструкции; если продавец говорит, что оно не нужно, потому что помещения уже стоят на учёте, это не так: кадастровый учёт разрешение на ввод не заменяет;
• проверить продавца и всех прежних собственников здания на банкротство и судебные дела;
• сравнить цену с рынком: по оценке, которую приводил Коммерсант, такие объекты продавались примерно на 20% дешевле апартаментов с полным комплектом документов.

Про остальные риски апартаментов, от коридора в чужой собственности до перепланировки без согласования, мы подробно рассказали на примере сделки в Лефортово, от которой отказались. Если вы только выбираете, какие апартаменты купить для жизни или под сдачу, начните со статьи «Стоит ли покупать апартаменты в Москве», а сравнение с квартирой в рублях есть в статье «Апартаменты или квартира».

Получить консультацию

Вывод

Апартаменты сами по себе не проблема. Проблема в зданиях, которые переделали под проживание без разрешений, и город сейчас последовательно доводит такие дома до суда. Дела идут годами, и всё это время собственник не может нормально продать помещение, а в конце может получить счёт за приведение здания в порядок.

Узнать, есть ли иск по дому, можно за один вечер, а выйти из такого дела нельзя. Если вы выбираете апартаменты в Москве, пришлите нам адрес до оплаты брони. При проверке перед покупкой мы смотрим иски по зданию, назначение здания и участка, разрешение на ввод, продавца и всю цепочку собственников. Экспресс-проверка занимает 2 часа.

Получить консультацию

Частые вопросы

Источники нормативной базы

1. Гражданский кодекс РФ, ст. 222: понятие самовольной постройки, запрет распоряжаться и пользоваться ею, снос или приведение в соответствие
2. Постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», п. 5 (реконструкция с изменением параметров), п. 13 (ответчик - приобретатель постройки), п. 15 (исковая давность при угрозе жизни и здоровью), п. 19 (нарушение вида разрешённого использования участка)
3. Градостроительный кодекс РФ, ст. 55: разрешение на ввод удостоверяет выполнение строительства и реконструкции по разрешению на строительство и проектной документации
4. Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 139, 140: обеспечительные меры, в том числе запрет другим лицам совершать действия, касающиеся предмета спора
5. Апелляционное определение Московского городского суда от 26.03.2026 № 33-5141/2026: оставлен в силе запрет площадкам публиковать объявления о продаже помещений в здании на ул. Электрозаводской
6. Определение Лефортовского районного суда г. Москвы от 12.03.2025 по делу № 2-44/2026: производство приостановлено до окончания судебной строительно-технической экспертизы
7. Картотеки дел районных судов Москвы на mos-gorsud.ru, статусы проверены 01.10.2026